Het komt regelmatig voor: wegopbrekingen of reconstructies aan een plein, waardoor de winkeliers in die straten of om het plein grote hinder ondervinden doordat hun winkel niet meer bereikbaar is. De omzet daalt dan fors. Denk daarbij maar eens aan de situatie aan het stationsplein in Rotterdam: het stationsplein is al jaren een grote bouwput en het is altijd zoeken om de weg van en naar het station weer te vinden. De route langs de winkels is al helemaal niet meer bereikbaar.
Huur
Op grond van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek kan een “gebrek aan het gehuurde” verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een forse lekkage waardoor een deel van het gehuurde niet meer bruikbaar is.
Bouwput Stationsplein Rotterdam
In dit geval stelde de huurster zich op het standpunt dat er externe omstandigheden waren waardoor de onderneming niet meer rendabel geëxploiteerd kon worden. Inmiddels was ook een forse huurachterstand opgelopen. Door de grote bouwput bij het stationsplein in Rotterdam was volgens huurster sprake van een langdurige beperkte bereikbaarheid van het gehuurde.
Bedrijfsrisico of “gebrek aan verhuurde”
De kantonrechter heeft echter overwogen dat de omstandigheden die hebben geleid tot vermindering van de omzet behoren tot het bedrijfsrisico van de huurster en geen “gebrek aan het gehuurde” zijn. Niet iedere omstandigheid is namelijk te wijten aan de verhuurder, wat in dit geval wellicht duidelijk is. Maar dat kan anders zijn indien de verhuurder bijvoorbeeld wist dat er bouwwerkzaamheden zouden komen en deze niet heeft gemeld aan een nieuwe huurder. In Rotterdam huurde de huurster het pand al vanaf 1998 en als er dan 11 jaar later problemen ontstaan, valt dat onder het bedrijfsrisico van die huurster en niet onder het risico van de verhuurder in de vorm van een “gebrek aan het verhuurde”.
Juridische tip
Soms kan het toch zinvol zijn om na te gaan of een “gebrek aan het gehuurde” wel een reden kan zijn om tot huuraanpassing over te gaan. Externe ontwikkelingen die inherent zijn aan de dynamiek van de stad vallen daar duidelijk dus niet onder, maar andere omstandigheden wellicht wel. Mocht u daarover vragen hebben of informatie willen ontvangen over huurovereenkomsten in het algemeen, dan kunt u uiteraard contact opnemen.
