Huurder vs. verhuurder: Wat te doen bij een gebrek aan de huurwoning?

Als huurder van een woning verwacht je een veilige en comfortabele leefomgeving. Maar wat als er gebreken zijn, zoals een lekkend dak, schimmel of een kapotte verwarming? Welke rechten heb je als huurder, en wat zijn de verplichtingen van de verhuurder? In deze blog duiken we in de wettelijke regelingen en geven we praktische tips voor zowel huurders als verhuurders.

Rechten van de huurder bij gebreken

Volgens het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:204 BW) is de verhuurder verplicht om de huurwoning in goede staat te houden, zodat deze geschikt is voor het beoogde gebruik. Wanneer er een gebrek is dat de bewoning belemmert, heeft de huurder recht op herstel van dit gebrek. Dit kan bijvoorbeeld gaan om structurele problemen, zoals lekkages, of andere defecten die het woongenot aanzienlijk verstoren.

Wat kan een huurder doen?

Melding maken: De eerste stap is om het gebrek schriftelijk te melden aan de verhuurder. Dit kan via een aangetekende brief of per e-mail, zodat er bewijs is van de melding.

Herstel eisen: De verhuurder moet het gebrek binnen een redelijke termijn verhelpen. Wat ‘redelijk’ is, hangt af van de aard van het gebrek. In de praktijk wordt veelal een termijn van 6 weken gegeven aan de verhuurder om actie te ondernemen.

Huur opschorten: Als een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, dan heeft de andere partij het recht om zijn daar tegenover staande verplichting op te schorten totdat de andere partij alsnog nakomt (art. 6:262 BW). Vaak mag een huurder de huur echter niet volledig opschorten, maar alleen een redelijk percentage. Wees hier altijd voorzichtig mee en overleg altijd van tevoren met een advocaat of jurist!

Huurverlaging verzoeken: Als het gebrek niet binnen de afgesproken termijn wordt opgelost, kan de huurder de huurprijs tijdelijk verlagen. Dit kan via de Huurcommissie, die een huurverlaging kan vaststellen totdat het probleem is verholpen.

Schadevergoeding: In sommige gevallen kan de huurder ook aanspraak maken op een schadevergoeding als er bijvoorbeeld materiële schade of extra kosten zijn ontstaan door het gebrek (gevolgschade).

Zelf herstel uitvoeren: Als de verhuurder na meerdere verzoeken niets doet, kan de huurder in sommige gevallen zelf het herstel uitvoeren en de kosten daarvan inhouden op de huur. Dit moet wel zorgvuldig en onder voorwaarden gebeuren.

Verplichtingen van de verhuurder

De verhuurder is verplicht om de woning in goede staat van onderhoud te houden en gebreken zo snel mogelijk te verhelpen. Dit geldt ook als het gaat om gebreken die tijdens de huurperiode ontstaan, tenzij deze door de huurder zelf zijn veroorzaakt. Wat wordt er van de verhuurder verwacht wanneer de huurder een gebrek meldt?

Snel reageren: Zodra de huurder een gebrek meldt, is de verhuurder verplicht om snel te handelen. Communicatie is hierbij cruciaal, omdat de huurder anders verdere stappen zal ondernemen. Het gebrek dient op korte termijn onderzocht te worden.

Professioneel herstel: Het is belangrijk dat de verhuurder kiest voor professioneel en duurzaam herstel om herhaling van het probleem te voorkomen.

Huurder informeren: De huurder moet goed op de hoogte worden gehouden van de voortgang van de reparaties. Zo is het voor de huurder ook prettig om te weten wanneer een reparateur in de woning moet kunnen.

Handige tips voor huurders:

Documenteer alles: Houd een dossier bij van alle gebreken, inclusief foto’s, e-mails en brieven. Dit kan van pas komen als er een geschil ontstaat.

Duidelijke communicatie: Zorg ervoor dat je precies aangeeft wat het probleem is en wat je van de verhuurder verwacht binnen welke termijn.

Handige tips voor verhuurders:

Proactief onderhoud: Voorkom problemen door regelmatig onderhoud uit te voeren. Dit bespaart tijd, geld en voorkomt vaak conflicten.

Blijf communiceren: Een goede relatie met de huurder kan veel problemen voorkomen. Wees bereikbaar en informeer de huurder tijdig over onderhoudswerkzaamheden.

Conclusie

Zowel huurder als verhuurder hebben duidelijke rechten en plichten als het gaat om gebreken aan een huurwoning. Door goede communicatie en het volgen van de juiste stappen kunnen de meeste problemen snel en efficiënt worden opgelost, wat bijdraagt aan een prettigere woonervaring voor iedereen.

Heb je een vraag hierover of een andere vraag over het huurrecht? Neem gerust even contact met mij op!

mr Alissa van der Voet                               Van Zinnicq Bergmann Advocaten

Advocaat                                                       ‘s-Hertogenbosch